El auge del Living: por qué la demanda estructural está impulsando la asignación de capital

El mercado inmobiliario español inició 2026 con un fuerte dinamismo inversor. Pero, más allá del incremento del volumen de transacciones, el comienzo del año ha puesto de manifiesto un cambio más estructural en la asignación de capital inmobiliario.

Living se ha convertido en el principal sector de inversión inmobiliaria en España.

Este creciente peso en la asignación de capital responde a algo más que al interés de los inversores por los activos residenciales. Está estrechamente relacionado con cambios fundamentales en la demanda de vivienda, la formación de hogares, la demografía y la aparición de nuevos modelos residenciales.

A medida que el sector Living se amplía y especializa, comprender estos factores estructurales resulta cada vez más relevante para los inversores que buscan oportunidades a largo plazo en el mercado español.

El mercado de inversión inmobiliaria español recupera dinamismo

SEspaña comenzó 2026 con una importante aceleración de la actividad inversora en el sector inmobiliario.

Según CBRE, la inversión inmobiliaria en España alcanzó los 6.300 millones de euros durante el primer trimestre de 2026, lo que representa un incremento interanual del 93% y un volumen un 103% superior a la media registrada durante la última década.

El trimestre también estuvo marcado por el regreso de las grandes operaciones. CBRE registró 18 transacciones superiores a 100 millones de euros, frente a cuatro en el mismo periodo de 2025.

Madrid y Barcelona se mantuvieron como los principales destinos del capital, concentrando conjuntamente el 73% de la inversión total, mientras que los inversores nacionales representaron aproximadamente la mitad de la actividad inversora.

Estas cifras apuntan a una recuperación de la liquidez en el mercado español y a una mayor disposición de los inversores a desplegar capital.

Pero hay un sector que destaca especialmente.

Living se sitúa en el centro del mercado de inversión

Según los datos de CBRE sobre el mercado Living correspondientes al primer trimestre de 2026, la inversión en el sector alcanzó los 2.254 millones de euros durante los tres primeros meses del año.

Esta cifra representa un incremento del 98% respecto al primer trimestre de 2025 y supone el 36% de toda la inversión inmobiliaria en España.

En solo tres meses, Living atrajo un volumen de capital equivalente al 42% de toda la inversión realizada en el sector durante 2025.

Estos resultados situaron a Living como el principal sector de inversión inmobiliaria en España al comienzo de 2026.

Multifamily continuó concentrando la mayor parte de la inversión, representando el 82% de la inversión total en Living y más de 1.800 millones de euros durante el trimestre, impulsado tanto por estrategias Build-to-Rent como PRS.

Pero la relevancia de Living va más allá de los volúmenes de inversión.

El propio sector es cada vez más diverso.

Multifamily, Build-to-Rent, PRS, Purpose-Built Student Accommodation (PBSA), Flex Living y Senior Living están configurando progresivamente un universo de inversión más amplio, diseñado para responder a diferentes perfiles demográficos y necesidades residenciales.

Living está evolucionando así desde una tipología de activo residencial relativamente homogénea hacia un ecosistema diversificado de soluciones residenciales especializadas.

El factor estructural: la formación de hogares supera a la nueva oferta

Uno de los principales factores que sostienen la demanda residencial en España es el persistente desequilibrio entre la formación de nuevos hogares y la oferta de vivienda nueva.

Según el Informe de Estabilidad Financiera del Banco de España publicado en mayo de 2026, durante 2025 se crearon aproximadamente 225.000 nuevos hogares netos en España, mientras que en ese mismo periodo se terminaron alrededor de 92.000 viviendas nuevas.

El Banco de España también identificó la demanda de no residentes, que adquirieron aproximadamente 55.000 viviendas durante 2025, como una fuente adicional de presión sobre el mercado residencial.

La nueva oferta está empezando a reaccionar. Las viviendas iniciadas y los visados de obra nueva residencial se situaron aproximadamente entre 135.000 y 140.000 unidades en 2025.

Sin embargo, el Banco de España prevé que el número de viviendas nuevas terminadas aumente solo de forma gradual durante 2026 y señala que este incremento continúa siendo moderado en relación con el crecimiento acumulado del número de hogares durante los últimos años.

Este desequilibrio configura un importante contexto estructural para la inversión residencial.

La demanda está creciendo a un ritmo superior al de la capacidad actual de la nueva oferta para responder a ella.

Pero el reto no es únicamente cuantitativo.

La naturaleza de la demanda residencial también está cambiando.

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Hacia un ecosistema Living más amplio

Los cambios demográficos y sociales están contribuyendo a configurar un mercado residencial cada vez más segmentado.

Los diferentes perfiles requieren distintas soluciones residenciales en función de su edad, la composición del hogar, sus circunstancias profesionales y la duración prevista de su estancia.

Los estudiantes necesitan alojamientos gestionados profesionalmente y próximos a universidades y redes de transporte.

Los jóvenes profesionales y trabajadores con mayor movilidad internacional demandan cada vez más flexibilidad y servicios.

Las familias continúan generando demanda de productos residenciales de mayor tamaño, también en zonas bien conectadas fuera de los centros urbanos tradicionales.

El envejecimiento de la población está generando, a su vez, nuevas necesidades de soluciones residenciales adaptadas a etapas más avanzadas de la vida.

Al mismo tiempo, el mercado residencial en régimen de arrendamiento está adquiriendo un peso creciente dentro de la estructura residencial española.

Según CBRE, aproximadamente el 26,7% de los hogares españoles reside actualmente en régimen de arrendamiento, una proporción que podría alcanzar el 29% en 2030.

Para los inversores, estos cambios amplían el universo potencial de inversión en Living.

Pero también hacen más complejas las decisiones de inversión.

Identificar un mercado residencial atractivo ya no es suficiente.

Los inversores necesitan comprender cada vez mejor qué producto responde a la demanda existente en cada ubicación, para qué usuario está diseñado y cómo puede evolucionar esa demanda a lo largo del tiempo.

La ubicación sigue siendo clave, pero su definición está evolucionando

Madrid y Barcelona continúan siendo los principales destinos del capital inmobiliario en España.

Según CBRE, ambas ciudades concentraron respectivamente el 55% y el 18% de la inversión inmobiliaria total en España durante el primer trimestre de 2026, representando conjuntamente el 73% del mercado.

Su capacidad para atraer capital responde a la fortaleza de su actividad económica, sus mercados laborales, el crecimiento de la población y su conectividad internacional.

Sin embargo, la evolución de Living está modificando progresivamente la forma en que los inversores analizan la ubicación.

A medida que la demanda residencial se diversifica, pueden surgir oportunidades más allá de las zonas residenciales prime tradicionales.

Las áreas de regeneración urbana, las ubicaciones periféricas bien conectadas y los nuevos desarrollos urbanísticos pueden ofrecer oportunidades para crear productos residenciales adaptados a nuevas formas de demanda.

La accesibilidad, el transporte público, la proximidad a polos de empleo y educación, los servicios y la calidad de vida adquieren, por tanto, un peso cada vez mayor en las decisiones de inversión residencial.

La ubicación sigue siendo fundamental. Pero comprender por qué las personas eligen una determinada ubicación es cada vez más importante.

De la exposición al residencial a la capacidad operativa

La diversificación de Living también tiene importantes implicaciones para la estrategia de inversión.

Muchos de los formatos Living con mayor crecimiento requieren una gestión considerablemente más activa que la propiedad residencial tradicional.

La estrategia de precios, la comercialización, la captación de clientes, la tecnología, el mantenimiento, los servicios y la experiencia del usuario pueden influir directamente en el rendimiento financiero de un activo.

Como resultado, los inversores necesitan evaluar no solo la calidad del activo inmobiliario, sino también las capacidades operativas que respaldan su gestión.

Esto resulta especialmente relevante en segmentos como Flex Living, PBSA, Senior Living y otros modelos residenciales orientados a servicios, donde el desempeño operativo puede influir directamente en la ocupación, los ingresos y la fidelización de los usuarios.

La diferencia es importante.

Asignar capital a Living y ejecutar con éxito una estrategia de inversión en Living no son necesariamente lo mismo.

A medida que el sector se vuelve más especializado y operativo, la capacidad para conectar inversión, desarrollo y operación de los activos adquiere una relevancia cada vez mayor para su rendimiento a largo plazo.

La perspectiva de ARGIS: anticiparse a la demanda estructural

En ARGIS creemos que el creciente protagonismo de Living debe entenderse dentro de una transformación estructural más amplia del mercado residencial.

Los volúmenes de inversión constituyen una señal importante, pero los flujos de capital por sí solos no definen la oportunidad.

Los verdaderos factores subyacentes son los cambios demográficos, la formación de hogares, la movilidad, la evolución de los estilos de vida y el persistente desequilibrio entre la demanda y la oferta de vivienda.

Por ello, nuestro enfoque de inversión se centra en comprender cómo estas tendencias estructurales se traducen en demanda inmobiliaria.

Esto implica identificar mercados cuyos fundamentales a largo plazo respaldan la inversión, pero también determinar qué productos residenciales están mejor posicionados para responder a las necesidades de sus usuarios.

A través de nuestro modelo de Gestora de Capital Integrado, conectamos el análisis de inversión con nuestras capacidades de desarrollo y operación a lo largo de todo el ciclo de creación de valor.

Esto nos permite abordar Living no simplemente como una tipología de activo, sino como un conjunto de estrategias de inversión cada vez más especializadas, en las que la definición del producto y la capacidad de ejecución pueden ser tan importantes como la propia asignación de capital.

A medida que el mercado Living continúa evolucionando, comprender la demanda y disponer de las capacidades necesarias para responder a ella serán factores cada vez más relevantes para generar una ventaja competitiva.

Conclusión: Living como inversión a largo plazo

Los volúmenes de inversión registrados durante el primer trimestre de 2026 reflejan la creciente importancia de Living dentro del mercado inmobiliario español.

Pero la transformación subyacente va mucho más allá.

España continúa experimentando un crecimiento del número de hogares superior al ritmo actual de entrega de vivienda nueva. Al mismo tiempo, los cambios demográficos y sociales están generando necesidades residenciales cada vez más diversas.

En conjunto, estas tendencias están ampliando el universo de inversión en Living y generando oportunidades en múltiples formatos residenciales.

Para los inversores, el reto será cada vez más diferenciar entre el impulso inversor a corto plazo y la demanda estructural a largo plazo.

Las oportunidades más resilientes probablemente surgirán allí donde converjan tres factores:

Demanda estructural.

El producto residencial adecuado.

Una sólida capacidad de ejecución.

A medida que el mercado Living español continúa madurando, comprender la intersección entre estos tres factores será cada vez más importante para la creación de valor a largo plazo.

FAQs

¿Por qué Living está atrayendo más inversión inmobiliaria en España?

Living se beneficia de una combinación de elevada demanda residencial, formación de nuevos hogares, una oferta de vivienda limitada y el desarrollo de formatos residenciales cada vez más especializados. Según CBRE, Living representó el 36% de toda la inversión inmobiliaria española durante el primer trimestre de 2026.

¿Cuánto se invirtió en Living en España durante el primer trimestre de 2026?

Según CBRE, la inversión en Living alcanzó los 2.254 millones de euros durante el primer trimestre de 2026, lo que representa un incremento del 98% respecto al mismo periodo de 2025.

¿Qué está impulsando la demanda residencial en España?

Uno de los principales factores estructurales es la diferencia entre la formación de nuevos hogares y la oferta de vivienda nueva. Según el Banco de España, en 2025 se crearon aproximadamente 225.000 nuevos hogares netos, frente a unas 92.000 viviendas nuevas terminadas.

¿Qué segmento concentra la mayor parte de la inversión en Living?

Según CBRE, Multifamily representó el 82% de la inversión en Living en España durante el primer trimestre de 2026, con más de 1.800 millones de euros invertidos.

¿Qué tipos de activos forman parte del sector Living?

Living engloba diferentes estrategias y formatos residenciales, entre ellos Multifamily, Build-to-Rent, PRS, Purpose-Built Student Accommodation (PBSA), Flex Living y Senior Living.

¿Por qué es importante la capacidad operativa en la inversión en Living?

Muchos formatos Living requieren una gestión activa de aspectos como precios, comercialización, tecnología, captación de clientes, servicios y experiencia del usuario. A medida que estos modelos adquieren un mayor componente operativo, la calidad de la ejecución puede influir directamente en la ocupación, los ingresos y el rendimiento del activo a largo plazo.

¿Es Living una tendencia de inversión a largo plazo en España?

Los actuales volúmenes de inversión muestran un creciente interés del capital por el sector. A largo plazo, la tesis de inversión está respaldada además por factores estructurales como la formación de hogares, los cambios demográficos, la limitada oferta de vivienda y la evolución de las necesidades residenciales.

Fuentes

CBRE — Real Estate Investment Market Data, Q1 2026, Spain. Published May 2026.

CBRE – Real Estate Investment Market Data Q1 2026

CBRE — Living Market Data, Q1 2026, Spain. Published May 2026.

CBRE – Living Market Data Q1 2026

Banco de España — Financial Stability Report, Spring 2026. Published May 2026.

Banco de España – Financial Stability Report Spring 2026